預計“十二五”期間以至2020年，我國城(chéng)鎮住房(fáng)建設投資仍将保持較快(kuài)增長(cháng)，城(chéng)鎮住宅投資在GDP中所占比重将在2020年左右達到峰值；我國城(chéng)鎮住宅投資年均實際增速在12%左右，對(duì)經濟增長(cháng)的(de)平均貢獻率約爲13%，平均每年拉動經濟增長(cháng)約1.1個(gè)百分(fēn)點。

國際經驗表明(míng)：住房(fáng)建設投資與經濟發展水(shuǐ)平之間呈現倒U型關系

住房(fáng)建設投資在GDP中的(de)比重，是對(duì)不同國家住房(fáng)投資規模進行比較時(shí)的(de)常用(yòng)指标。世界銀行對(duì)全球近40個(gè)國家的(de)經驗研究表明(míng)，住房(fáng)建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水(shuǐ)平之間呈現倒U型關系。人(rén)均GDP在8000美(měi)元左右時(shí)，住房(fáng)建設投資在GDP中的(de)比重達到峰值，爲8%左右。Kim(2004)對(duì)韓國的(de)研究以及我們對(duì)日本的(de)統計分(fēn)析，同樣驗證了(le)這(zhè)一關系。

　　從Kim對(duì)韓國1970~2002年間住房(fáng)建設投資與經濟發展的(de)研究結果來(lái)看，韓國在人(rén)均GDP達到8000美(měi)元左右(1993年的(de)經濟發展水(shuǐ)平)時(shí)，住房(fáng)建設投資占GDP比重達到峰值，爲8.9%。這(zhè)一階段，韓國完成城(chéng)市化(huà)快(kuài)速進程，城(chéng)市化(huà)率爲76%。

　　我們對(duì)日本1960~2005年住房(fáng)建設投資與經濟發展水(shuǐ)平的(de)統計分(fēn)析表明(míng)，日本住房(fáng)建設投資/GDP在1973年達到峰值9.1%，當時(shí)，日本的(de)人(rén)均GDP水(shuǐ)平在8000美(měi)元左右，城(chéng)市率約爲73%。

　　住房(fáng)建設投資與經濟發展水(shuǐ)平之間所表現出的(de)規律性關系，可(kě)以爲分(fēn)析我國住房(fáng)建設投資的(de)發展趨勢提供參考。

我國城(chéng)鎮住宅建設投資發展現狀

——1991~2009年我國城(chéng)鎮住宅投資年均實際增長(cháng)18.4%。20世紀90年代以來(lái)，我國城(chéng)鎮住房(fáng)建設取得(de)較快(kuài)發展。1991-2009年，我國城(chéng)鎮住宅投資年均增長(cháng)23.9%，扣除價格因素，實際年均增長(cháng)18.4%，與同期城(chéng)鎮固定資産投資增速(18.2%)接近，比同期GDP增速高(gāo)7.8個(gè)百分(fēn)點。但住宅投資的(de)波動幅度高(gāo)于固定資産投資和(hé)GDP的(de)波幅。

　　——1991~2009年我國城(chéng)鎮住宅投資在GDP中所占比重平均爲5.9%。1991~2009年間，我國城(chéng)鎮住宅投資在城(chéng)鎮固定資産投資中所占比重在18%左右，2004年以來(lái)該比重呈下(xià)降趨勢，2009年城(chéng)鎮住房(fáng)投資在固定資産投資中所占比重降爲15.7%。這(zhè)一期間，我國城(chéng)鎮住宅投資在GDP中所占比重平均爲5.9%，該比重自2000年以來(lái)呈持續上升趨勢，由2000年的(de)5.5%上升到2009年的(de)9.0%。但由于我國住宅建設投資的(de)統計中包含土地費用(yòng)，與國外統計口徑不同，若采用(yòng)相同口徑，則2009年我國城(chéng)鎮住宅建設投資/GDP約爲7.2%。

　　——1991~2009年我國城(chéng)鎮住宅投資對(duì)經濟增長(cháng)的(de)平均貢獻率爲7.8%，拉動經濟增長(cháng)0.8個(gè)百分(fēn)點。

　　從城(chéng)鎮住宅投資對(duì)經濟增長(cháng)的(de)貢獻來(lái)看，1991~2009年我國城(chéng)鎮住宅投資對(duì)經濟增長(cháng)的(de)平均貢獻率爲7.8%，其中，1998~2009年的(de)平均貢獻率爲9.2%，在1998年和(hé)2009年經濟複蘇過程中，城(chéng)鎮住宅投資對(duì)經濟增長(cháng)的(de)貢獻率在20%左右。同時(shí)，城(chéng)鎮住宅投資拉動經濟增長(cháng)的(de)百分(fēn)點數在1991~2009年間平均爲0.8個(gè)百分(fēn)點，其中，1998~2009年的(de)平均拉動點數爲0.9個(gè)百分(fēn)點，同樣，在1998年和(hé)2009年經濟複蘇過程中，城(chéng)鎮住宅投資拉動經濟增長(cháng)的(de)點數高(gāo)達1.6個(gè)百分(fēn)點。

預計“十二五”期間以至2020年我國城(chéng)鎮住宅投資仍将保持較快(kuài)增長(cháng)

　　首先，我們認爲，我國城(chéng)鎮住宅投資/GDP将在2020年左右達到峰值12.1%。我們利用(yòng)1991~2009年城(chéng)鎮住宅投資、GDP、人(rén)均GDP數據，檢驗我國住宅建設投資與經濟發展水(shuǐ)平之間的(de)關系，模型估計結果顯示：

SHTO=0.0255+0.0311×GDPPER-0.0025×(GDPPER)^2(R2=89%，DW=1.0)式中，SHTO代表城(chéng)鎮住宅投資/GDP，GDPPER代表人(rén)均GDP水(shuǐ)平，單位爲萬元人(rén)民币。模型具有較好的(de)拟合效果，拟合優度爲89%。

　　模型估計結果告訴我們，與世行的(de)經驗發現類似，随著(zhe)經濟水(shuǐ)平的(de)發展，我國城(chéng)鎮住宅投資/GDP的(de)變化(huà)也(yě)表現爲倒U型曲線。當人(rén)均GDP超過60000元(2009年價，折合美(měi)元計約爲9000美(měi)元)時(shí)，城(chéng)鎮住宅投資/GDP達到峰值爲12.1%，扣除土地費用(yòng)後，該比例約爲9.8%。該比例與日本、韓國相似經濟發展水(shuǐ)平下(xià)住房(fáng)建設投資在GDP中所占比重的(de)峰值接近。

　　假設2010年以來(lái)我國人(rén)均GDP年均增速爲7%，則2022年我國城(chéng)鎮住宅投資/GDP達到峰值；如果“十二五”期間以至2020年人(rén)均GDP年均增速達到9%，則2019年我國城(chéng)鎮住宅投資/GDP達到峰值。

　　其次，我們認爲，“十二五”期間以至2020年我國城(chéng)鎮住宅投資年均實際增速在12%左右，平均每年拉動經濟增長(cháng)約1.1個(gè)百分(fēn)點。按照(zhào)上述估計結果，假設“十二五”期間我國GDP年均增長(cháng)8%，則可(kě)以推斷，“十二五”期間以至2020年，我國城(chéng)鎮住宅投資年均增速(扣除價格因素)在12%左右，若考慮價格因素，其名義增速在17%左右。

　　從住宅建設投資對(duì)經濟增長(cháng)的(de)貢獻來(lái)看，“十二五”期間，我國城(chéng)鎮住宅投資對(duì)經濟增長(cháng)的(de)平均貢獻率在13%左右，平均每年拉動經濟增長(cháng)約1.1個(gè)百分(fēn)點。住宅投資對(duì)經濟增長(cháng)的(de)貢獻高(gāo)于1991~2009年的(de)平均水(shuǐ)平。

　　目前我國城(chéng)鎮化(huà)率尚不足50%，按照(zhào)國際經驗，在城(chéng)鎮化(huà)率超過70%之前，我國城(chéng)鎮化(huà)仍将處于快(kuài)速發展階段，城(chéng)鎮人(rén)口的(de)增加必然産生龐大(dà)的(de)住房(fáng)需求。同時(shí)，随著(zhe)收入增長(cháng)、居民财富積蓄增加和(hé)消費結構不斷升級，住房(fáng)改善型需求旺盛。因此，未來(lái)一段時(shí)間，保持住房(fáng)建設投資的(de)較快(kuài)增長(cháng)，有其客觀規律要求。